Dachausbau: Was er wirklich kostet (2026)

Dachausbau Kosten sind der Punkt, an dem die meisten Planungen kippen – dabei muss neuer Wohnraum unterm Dach kein Kostenrisiko sein, wenn du realistisch planst statt zu hoffen. Ein Ausbau schafft Platz, ohne dass du anbauen oder umziehen musst. Hier die ehrliche Aufschlüsselung: Gesamtkosten, Preise pro Quadratmeter, jeder Einzelposten und die Förderungen, die den Betrag spürbar senken.

Die kurze Antwort

Ein Dachgeschossausbau kostet in der Praxis meist zwischen 28.000 € und 73.000 € – je nach Fläche, Ausstattung und ob Posten wie Gaube oder Bad dazukommen. Als grober Richtwert kannst du mit 600 bis 1.200 € pro Quadratmeter rechnen. Die große Spanne kommt daher, dass ein einfacher Ausbau (Dämmung, Boden, Fenster) etwas völlig anderes ist als ein Vollausbau mit Bad und Dachgaube.

Dachausbau Kosten: die Einzelposten im Überblick

Gewerk	Kosten	Einheit
Dämmung (Zwischen-/Untersparren)	60–100 €	pro m²
Dämmung (Aufsparren, hochwertig)	160–250 €	pro m²
Trockenbau (Material + Arbeit)	65–100 €	pro m²
Bodenbelag	10–40 €	pro m²
Dachfenster (inkl. Eindeckrahmen, 2-Mann-Einbau)	1.630–2.150 €	pro Stück, je nach Modell (Kunststoff-Basismodell bis Markenhersteller wie Velux)
Dachgaube	3.000–13.750 €	pro Stück (+ Fenster)
Treppe	2.500–6.300 €	gesamt
Elektrik	1.000–2.000 €	gesamt
Heizung (Heizkörper / Fußboden)	2.000 / ab 5.000 €	gesamt
Bad (ca. 10 m²)	12.500–37.500 €	gesamt

Rechenbeispiel: 40 m² Dachgeschoss

Ein realistischer, mittlerer Ausbau ohne Bad, mit vier Dachfenstern:

• Dämmung (40 m² × 80 €): 3.200 €
• Trockenbau (40 m² × 85 €): 3.400 €
• Boden (40 m² × 25 €): 1.000 €
• 4 Dachfenster (fachgerecht, inkl. Eindeckrahmen und 2-Mann-Einbau): 6.500–8.600 €, je nach Modell (Kunststoff-Basismodell bis Markenhersteller wie Velux)
• Treppe: ~4.000 €
• Elektrik: ~1.500 €
• Heizung (Heizkörper): ~2.000 €

Summe: grob 21.600–23.700 € – ohne Gaube und Bad. Die Dachfenster sind darin einer der größten Einzelposten, weil ein fachgerechter Einbau immer ein Zwei-Mann-Team, einen Eindeckrahmen und mehrere Stunden Arbeitszeit braucht – Vergleichsportale, die nur das Fenster selbst rechnen, unterschätzen diesen Posten regelmäßig. Kommen Gaube oder Bad dazu, landest du schnell im oberen Bereich der Gesamtspanne. Plane zusätzlich 10–15 % Puffer für Unvorhergesehenes ein, bei Altbau eher mehr.

Was den Preis nach oben treibt

Drei Posten machen den Unterschied zwischen „günstig“ und „teuer“:

Die Dachgaube. Sie schafft Stehhöhe und Licht, ist aber mit 3.000–13.750 € pro Stück der größte einzelne Kostentreiber – plus Genehmigung, weil sie die Dachform verändert.

Das Badezimmer. Ein Bad unterm Dach bedeutet Wasser, Abwasser und Lüftung – mit 12.500–37.500 € kann es den halben Ausbau ausmachen.

Die Statik. Trägt der vorhandene Dachstuhl die Ausbaulast nicht, wird eine Verstärkung nötig – ein Posten, den viele vergessen. Deshalb steht die Statikprüfung ganz am Anfang.

Förderung: So senkst du die Kosten

Weil ein Dachausbau als energetische Maßnahme zählt, gibt es echtes Geld dazu:

• BAFA-Zuschuss: 15 Prozent auf förderfähige Einzelmaßnahmen wie Dämmung und Dachfenster, bis 30.000 Euro Kosten je Wohneinheit. Der frühere iSFP-Bonus auf 20 Prozent greift seit dem 21. Juli 2026 nur noch für Kosten oberhalb von 30.000 Euro.
• Steuerbonus § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuerschuld, ohne Antrag und ohne Energieberater, wenn du selbst im Haus wohnst und ein Fachbetrieb ausführt. Für den typischen Ausbau oft der bessere Weg.
• KfW: Ein zinsverbilligter Ergänzungskredit nach BAFA-Zusage; die hohen Zuschüsse gibt es nur für die Sanierung des ganzen Hauses zum Effizienzhaus, nicht für den Ausbau allein.

Wichtig: Beim BAFA-Weg muss der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt werden, und die Dämmung muss den Förder-U-Wert von 0,14 W/(m²K) erreichen, nicht nur die 0,24 des Gebäudeenergiegesetzes. Alle Bedingungen, das Rechenbeispiel und die Fehler, an denen Anträge scheitern, stehen im Beitrag Förderung für Dachsanierung und Dachdämmung 2026.

Wo du sparen kannst – und wo nicht

Sparen okay: Bodenbelag, Malerarbeiten und einfache Trockenbauwände sind gute Heimwerker-Aufgaben, wenn du handwerklich fit bist.

Nicht sparen: an Dämmung, Dampfsperre und der Abdichtung der Dachfenster. Genau hier entstehen Feuchteschäden, die später ein Vielfaches kosten. Bei der Auswahl der Fenster lohnt außerdem ein Blick auf die Ersatzteil-Verfügbarkeit, sie bestimmt deine Wartungskosten über 20 Jahre. Wie du Typ, Größe und den passenden Austausch bestimmst, steht im Ratgeber Dachfenster austauschen in meinem Shop (den Shop betreibe ich selbst).

Alter Dachstuhl? Vor einem Ausbau lohnt ein Blick auf alte Holzschutzmittel und andere Schadstoffe. Was dahintersteckt, erklärt unsere Schwesterseite: Schadstoffe im Altbau erkennen.

Häufige Fragen

Was kostet ein Dachausbau pro m²?
Als Richtwert 600–1.200 € pro m², je nach Ausstattung und ob Gaube oder Bad dazukommen.

Lohnt sich ein Dachausbau finanziell?
Meist ja: Neuer Wohnraum im Bestand ist günstiger als Anbau oder Umzug – und steigert den Immobilienwert. Die genaue Rechnung hängt von deiner Region ab.

Brauche ich eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland und vom Umfang ab (Gaube, neue Fenster, Änderung der Dachform sind meist genehmigungspflichtig). Kläre es früh mit dem Bauamt.

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Damit du keinen Posten vergisst, hol dir die kostenlose Dachausbau-Checkliste – die 7 Phasen von Genehmigung über Dämmung bis Kosten, inklusive der technischen Werte, die viele übersehen.